Ипотечно-инвестиционный анализ: формулы

В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности. Традиционная техника ИИА приемлема для оценки любого приносящего доход объекта недвижимости со стабильным и нестабильным потоком доходов. Стоимость собственности Сн рассчитывается: Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и величины их текущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости. Если ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета.

Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке

Ипотечно-инвестиционный анализ Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного - дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Рассматривается общая модель ипотечно-инвестиционного анализа и и методы анализа инвестиционного проекта Капитальные вложения в.

Ипотечно-инвестиционный анализ — разновидность доходного подхода , который используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита. Инвесторы , использующие кредиты , получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах.

Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита. Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности. При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы, во-первых, оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу; во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта.

При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа: На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход. На 1-м этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг ; на 2-м — получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга; на 3-м — получают наличность, равную цене реализации.

Заказать новую работу Оглавление Введение 2 1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа 4 2. Три основных подхода к оценке 8 3 Модельная техника анализа техника Элвуда 15 4 Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием техники ипотечно-инвестиционного анализа. Под оценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости.

Здесь необходимо разделить два понятия - цену и стоимость объекта недвижимости:

изложение особенностей применения методов капитализации дохода и Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода.

Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода 3. Ипотечно-инвестиционный анализ Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала.

Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного — дисконтированием платежей по обслуживанию долга. Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода: Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита: Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы , где 01 — чистый операционный доход года проекта; — сумма обслуживания долга в году проекта; — сумма реверсии без учета расходов на продажу; — невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п; — отдача на собственный капитал; М — первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга. Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

Метод ипотечно-инвестиционного анализа.

Реверсия учитывается всегда, вне зависимости от того, планируется ли в дальнейшем продажа объекта, или предполагается дальнейшее владение объектом недвижимости. Реверсия может быть известна заранее, в противном случае — определяется по модели Гордона: Структура потока денежных средств,приносимого объектом недвижимости: ПВД — максимально возможный доход в расчете на год.

Задача 2: Определить стоимость объекта недвижимости обремененного ипотечным долгом, используя методы ипотечно-инвестиционного анализа.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа Метод ипотечно-инвестиционного анализа ИИА это оценка стоимости бизнеса, основанная на учете собственного и заемного капитала. Различают прямую и обратную технику ИИА. Прямая техника ИИА [ ] —— это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал.

В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи к основной сумме ипотечного кредита. Обратная техника ИИА или техника Элвуда [ ] позволяет заранее определить отношение неизвестной стоимости собственности к предполагаемому ЧОД, то есть в конечном итоге определить общую ставку капитализации в виде формулы. Прямая техника инвестиционного анализа опирается на уравнение дисконтирования [2]: Здесь и далее для удобства сравнения используются обозначения из [2].

Подставляя эти выражения в уравнение 8. Это уравнение представляет собой обычное уравнение дисконтирования для определения современной стоимости будущих денежных потоков. Его особенностью является то обстоятельство, что возможная продажная цена выражена в определенном отношении через неизвестную стоимость собственности.

Ипотечно-инвестиционный анализ и виды кредитов

При капитализации дохода по норме отдачи поток дохода рассматривается более подробно, чем при прямой капитализации, учитывается характер изменения денежных потоков, последовательно анализируются решения инвесторов, применяются более сложные расчетные модели. Основные методы капитализации дохода по норме отдачи: Метод дисконтирования денежных потоков — оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта.

В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования — соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа — это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение .

Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным классификационным признакам: Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода. Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами. Кредиты с постоянными платежами — самоамортизирующиеся кредиты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами. Кредиты с переменными платежами — кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.

К ним относят кредиты: Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга: Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью. Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие уменьшить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности.

Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости

Альтернативы развития московского государства в в. Иван Грозный и его политика в оценках историков. Финансовый менеджмент базируется на следующих концепциях:

Метод ипотечно-инвестиционного анализа.: В условиях становления рынка недвижимости объекты приобретаются в основном за счет собственных.

Подход капитализации; Доходный метод ; Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода используют методы прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа. Валовой рентный множитель Валовой рентный множитель - среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

Метод валовой ренты Метод валовой ренты - оценка имущества, основанная на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного дохода. Метод дисконтирования денежных потоков Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа Метод ипотечно-инвестиционного анализа - оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов. Метод остатка Метод остатка - оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода. Метод прямой капитализации Метод прямой капитализации - оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Процедура оценки имущества Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процессы:

Ипотечно-инвестиционный анализ. Техника Эллвуда

Метод ипотечно-инвестиционного анализа 25 августа В процессе расчета инвестор принимает во внимание, что выплачивается не цена за недвижимость, а суммарная стоимость капитала. По данной методике общий объем капитала вычисляется путем суммирования следующих параметров - стоимости финансовых поступлений, объема выручки от перепродаж, ипотечного займа.

Ипотечно- инвестиционный анализ - один из методов оценки собственности, в основе которого лежит расчет общего объема выкупного капитала, состоящего из инвестиций и ипотечных займов. Применение данного способа позволяет упростить и ускорить процесс оценки. Почти все инвестиции в отношении недвижимости совершаются с помощью ипотечных займов.

Метод капитализации по норме отдачи при оценки недвижимости - один из модельные техники и техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Финансовый леверидж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора: Однако отрицательная оценка не означает обязательного отказа от займа, если расчетная ставка доходности на собственный капитал соответствует величине рыночной доходности по аналогичным инвестициям.

Зависимость отдачи на собственный капитал от коэффициента ипотечной задолженности. Соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости зависит не только от процентной ставки, срока кредитования и порядка погашения займа. Важным фактором является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита.

Поэтому анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задолженности, который показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости:

Приемы ипотечно-инвестиционного анализа и их использование при оценке недвижимости.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности предприятий и организаций всех форм собственности. Основная часть активов страны представлена не-движимым имуществом. Многолетний опыт развитых стран показывает, что стержневым звеном в общем каркасе хозяйственных взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых средств, основу которого составляет залог недвижимости.

поэтому в дальнейшем при рассмотрении методов ипотечно- инвестиционного анализа будем использовать кредит именно этого типа. Кредит с.

Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается б льшая диверсификация активов и дополнит. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита. Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности.

При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа: На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход. На 1-м этапе они вносят обязат. Стоимость приносящего доход имущества может быть оценена путем сложения первонач. Основа при определении стоимости капитала — текущая стоимость ожидаемой в будущем отдачи:

Лекция 1 Оценка недвижимости